収益物件を売却する際の注意点

収益物件の売却は、単なる不動産取引とは異なり、複数の側面から慎重な検討が求められます。特に、賃貸中の物件であれば、居住者の権利や賃貸借契約の引き継ぎなど、通常の売買にはない複雑さが伴います。この記事では、収益物件の売却を成功させるために不可欠な注意点を詳しく解説します。

---

 

1. 売却時期の見極め

収益物件の売却において、最も重要な要素の一つが売却時期です。市場の動向、金利、そして自身の財務状況を総合的に考慮して、最適なタイミングを見極める必要があります。

 

不動産市場のトレンド

現在の不動産市場が買い手優位か、売り手優位かを確認しましょう。好景気で不動産価格が上昇している時期は、高値での売却が期待できます。逆に、市場が冷え込んでいる時期は、希望価格での売却が難しくなる可能性があります。

 

金利の動向

金利の上昇は、住宅ローンや不動産投資ローンの借り入れコストを増加させ、買い手の購買意欲を減退させる要因となります。金利が低い時期は、投資家にとって物件を購入しやすい環境であり、売却のチャンスと言えるでしょう。

 

自身の財務状況

ローン残債、次の投資計画、そして税金（譲渡所得税）の負担を考慮し、いつ売却するのが最も利益を最大化できるかシミュレーションすることが重要です。特に、物件の所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得税の税率が大きく変わるため、この点を意識した売却計画を立てましょう。

---

 

2. 適正な売却価格の算出

収益物件の売却価格は、単に周辺の相場や購入価格だけで決めるべきではありません。以下の3つの評価方法を組み合わせて、適正な価格を導き出すことが重要です。

 

1. 収益還元法

物件が生み出す収益（家賃収入）から価格を算出する方法です。**「年間純収益 ÷ 還元利回り」**で計算されます。利回りとは、物件の収益性を測る指標であり、一般的に都市部の物件ほど低く、地方の物件ほど高くなる傾向があります。この方法では、現在の家賃水準や空室率が価格に直接影響します。

 

2. 積算価格法

土地と建物を個別に評価し、合計して価格を算出する方法です。**「土地の路線価 + 建物の再調達価格 × 減価償却率」**で計算されます。特に、築古の物件では、収益還元法よりも積算価格法の方が高い評価になることがあります。しかし、この方法は物件の収益性を反映しないため、あくまで参考程度に留めるべきです。

 

3. 事例比較法

近隣の類似物件の取引事例を参考に価格を算出する方法です。不動産業者の査定やレインズ（不動産流通標準情報システム）の情報などが参考になります。ただし、個々の物件の条件（築年数、間取り、設備、立地など）は異なるため、単純比較は避け、修正を加える必要があります。

これらの評価方法を総合的に考慮し、複数の不動産業者に査定を依頼することで、より客観的な売却価格を把握できます。

---

 

3. 賃貸借契約と入居者への対応

収益物件の売却で最も特殊なのが、賃貸借契約の引き継ぎです。買主は、売主が締結した既存の賃貸借契約をそのまま引き継ぐ義務があります。

 

賃貸借契約の確認

売却に際して、すべての賃貸借契約書、重要事項説明書、入居者の情報（家賃滞納の有無、敷金の預かり金額など）を正確に整理しておく必要があります。これにより、買主は物件の収益状況やリスクを正確に把握でき、スムーズな取引につながります。

 

入居者への配慮

売却が決定した際には、入居者に対して売主変更の通知を丁寧に行うことが、良好な関係を維持する上で重要です。

---

 

4. 税金対策

収益物件の売却には、譲渡所得税がかかります。この税金は、売却益（譲渡所得）に対して課税されるもので、所有期間によって税率が大きく異なります。

 

譲渡所得税の計算

「譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)」

• 取得費： 物件の購入代金、仲介手数料、登録免許税など
• 譲渡費用： 売却時の仲介手数料、印紙代、測量費など

 

所有期間による税率の違い

• 短期譲渡（所有期間5年以下）： 所得税30%、住民税9%
• 長期譲渡（所有期間5年超）： 所得税15%、住民税5%

所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算します。もし、所有期間が5年未満の場合は、少し待ってから売却することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

---

 

5. 不動産会社選びのポイント

収益物件の売却を成功させるには、信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。以下のポイントを参考に、パートナーとなる不動産会社を選びましょう。

• 収益物件の売買実績： 収益物件の取り扱いに慣れているか確認しましょう。賃貸管理や物件の利回り計算に精通している会社が理想的です。
• 査定価格の根拠： 複数の業者に査定を依頼し、その価格の根拠を詳しく説明してくれる会社を選びましょう。「なぜその価格になるのか」を論理的に説明できる業者は信頼できます。
• 販売戦略： どのようなターゲット層に、どのようにアプローチするか（ウェブサイト、投資家向けのネットワークなど）具体的な販売戦略を持っているか確認しましょう。
• 担当者との相性： 担当者の対応が丁寧か、報告・連絡・相談がこまめか、相性も非常に重要です。

 

まとめ

収益物件の売却は、売却時期の見極めから、価格の算出、賃貸借契約の引き継ぎ、そして税金対策まで、多岐にわたる知識と準備が必要です。これらの注意点を踏まえ、信頼できる専門家とともに計画的に進めることで、後悔のない売却を実現できるでしょう。売却を検討されている方は、まず複数の不動産会社に相談してみることから始めてはいかがでしょうか。

---

不動産売買に関することなら
セゾンホームにお任せください。

新築戸建・中古戸建・マンション販売/
注文住宅/売却/リフォーム/空き家管理
株式会社セゾンホーム
大阪市生野区新今里1丁目19番19号
TEL：06-6757-8877
HP：https://www.saisonhome.net/
～SNSも随時更新中～

▼Instagram
https://www.instagram.com/saisonhome_osaka/
▼X
https://twitter.com/saison_home
▼Facebook
https://www.facebook.com/profile.php?…
▼TikTok
https://www.tiktok.com/@saison_home?i…
▼YouTube
https://www.youtube.com/channel/UCMJmL1NqjHTRC17IkCawDzw