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短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いと税金の基礎知識

2025年12月12日

不動産の売却を検討されている皆さん、売却益にかかる税金についてご存知でしょうか？不動産を売って利益が出た場合にかかる税金（譲渡所得税）は、その不動産を所有していた期間によって大きく変わり、税率に2倍近い差が生じることがあります。

今回は、この税率を分ける「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の違い、そして適用される税率の仕組みについて、分かりやすく解説します。

譲渡所得を分けるカギ！「所有期間」の判定

不動産売却で得た所得（譲渡所得）が「短期」になるか「長期」になるかは、売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで判定されます。

長期譲渡所得:
- 判定基準: 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている場合
短期譲渡所得:
- 判定基準: 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合

所有期間の起算日とは？

「所有期間」は、不動産を購入して引き渡しを受けた日（原則として代金を支払った日ではなく、登記上の日付に近い）からスタートします。そして、売却の決済・引き渡しがあった日ではなく、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかを判断するという点が非常に重要です。

例えば、2020年6月1日に購入した不動産を、2025年10月1日に売却した場合を考えてみましょう。

所有期間が5年を超える日: 2025年6月2日
売却した年: 2025年
判定日: 2025年1月1日

この判定日である2025年1月1日時点では、まだ所有期間は5年を超えていないため、この売却で得た所得は短期譲渡所得となります。長期譲渡所得の低い税率を適用するには、翌年の2026年1月1日を過ぎるまで売却を待つ必要があります。この「5年超え」のタイミングを見誤ると、税額が大きく変わってしまうため、売却時期は慎重に検討する必要があります。

短期と長期でこんなに違う！税率の比較

譲渡所得税は、所得税、住民税、そして復興特別所得税を合計した税率で計算されます。短期譲渡所得と長期譲渡所得では、その税率に以下のような大きな差があります。

区分	所得税（復興特別所得税含む）	住民税	合計税率
短期譲渡所得	39.63% (30% + 9.63%)	9%	48.63%
長期譲渡所得	15.315% (15% + 0.315%)	5%	20.315%

注1：復興特別所得税は、所得税額の2.1%です。
注2：上記税率は、2037年（令和19年）まで適用されます。
注3：居住用財産の3,000万円特別控除など、特例を考慮しない一般的な税率です。

短期譲渡所得の税率48.63%に対し、長期譲渡所得の税率は20.315%と、2倍以上の差があります。例えば、売却益が1,000万円だった場合、短期譲渡だと約486万円の税金がかかるのに対し、長期譲渡だと約203万円で済むことになります。

この税率の差は、国が不動産の短期的な転売を抑制し、長期的な所有を促すための政策的な措置であると言えます。

そもそも譲渡所得はどう計算するの？

譲渡所得税を計算する際の「譲渡所得」は、以下の式で求められます。

\text{譲渡所得} = \text{収入金額} - (\text{取得費} + \text{譲渡費用}) - \text{特別控除額}

収入金額: 不動産の売却価格です。
取得費: 不動産の購入代金や仲介手数料、購入時の税金（登録免許税など）、そして購入後の設備費や改良費など、その資産を取得し、維持するためにかかった費用です。建物については減価償却費を差し引きます。
譲渡費用: 不動産を売却するためにかかった費用（仲介手数料、測量費、印紙税など）です。
特別控除額: マイホームを売却した場合の「3,000万円特別控除」など、一定の要件を満たす場合に差し引ける金額です。

この計算で算出された譲渡所得に、先述の短期または長期の税率をかけて、最終的な納税額が決定されます。

まとめ：賢く売却するためのポイント

不動産売却における短期譲渡所得と長期譲渡所得の最大のポイントは、「所有期間5年超え」の壁です。

高額な税金を避けたい場合: 売却を急ぐ前に、売却予定日の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかを必ず確認しましょう。
長期譲渡所得の適用: もし5年を超えていない場合は、数ヶ月待つだけで税率が半分以下になる可能性があるため、売却のタイミングを検討し直すことを強くおすすめします。

不動産の譲渡所得税の計算は複雑であり、特に特例の適用や取得費の計算には専門的な知識が必要となります。売却を進める際は、必ず税理士や不動産会社などの専門家に相談し、最適な売却計画と正確な税額計算を行うようにしましょう。

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